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萬

坪

主旨

內容

撰文 / 黃琴雅　

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二十年搞不定的台火士林官邸土地，有多少人垂涎，曾讓多少英雄好漢都死在沙灘上，由股市金主成立的欣翰建設如何擺平？

作為已故總統蔣介石的故居，位在中山北路五段的士林官邸一向深具話題性，更堪稱台北市內最後一塊寶地，除了蔣介石的故居外，旁邊有廣達五千公頃的公園綠地，若擁有這裡的地，就等於擁有士林官邸這個後花園，生活環境及景觀條件無與倫比，加上被房地產業者評為第一名的風水位置，一直是無數建商覬覦之地。

最先引領話題的是鄉林建設董事長賴正鎰，二○○九年九月正式在該區推案時，一度喊價到每坪三百萬元，創下全台最高價，雖然不知是否真有成交，但順勢抬高了士林官邸土地的身價。而位在鄉林土地旁，同樣屬於士林官邸重劃區的三千多坪土地，已經在日前被股市金主賈文中、聯電前獨立董事王克楨所屬的欣翰建設整合完成，終結這塊土地二十年來乖舛的命運。

北市風水寶地競逐者眾，中興銀曾被套牢

士林官邸周邊土地大多為公有，私人土地不到一萬坪，戒嚴時代這裡是政治「禁地」，不得開發，八八年一月前總統蔣經國過世後，解禁聲浪四起，各家財團紛紛卡位。

其中最早介入的是遠雄集團董事長趙藤雄，在八八年五月透過關係買下周邊私有農地約八百多坪，接著國產實業前董座林嘉政、台火李泰祺先後各買下一千多坪農地，每坪價格約五十萬元；九○年之後，包括中興銀行王玉雲的立委兒子王世雄、台鳳總裁黃宗宏、鴻禧董事長張秀政、永豐餘何壽川姊姊何美慶等都前來搶地。

九八年，陳水扁時任台北市長，為打破威權時代的象徵，將士林官邸開放參觀，並將周邊約一萬多坪土地重劃為商業用地，為插旗的財團注入強心針，當時台火還因擁有官邸土地，一度成為最有價值的資產股。

然而，這二十年來，多少財團、富商前仆後繼看上它，捧著它，卻都無法搞定它，最慘的是中興銀行前董事長王玉雲，因中興銀行超貸這塊地給台鳳，成了壓倒「南霸天」的最後一根稻草。從此，士林官邸土地開發案成為北市不動產史的懸案之一。

再度讓士林官邸重劃區開發「重見天日」的是鄉林賴正鎰。○六年六月，台灣金聯標售台鳳抵押給銀行的官邸土地，但因有擺不平的畸零地問題，台北建商都不願意碰，而台中揮軍北上的鄉林建設大膽地以高出底標一．五億元搶到，總價約一五．五億元，每坪一五○萬元，當時還因賴正鎰為求土地完整，以每坪千萬元的價格，跟透明房訊董事長游世一買下旁邊十一坪大的畸零地而爆發爭議。

問題還不止於此，士林官邸重劃區是屬於第三種商業特別區(商三特)，容積率為二二五％、建蔽率四五％、僅能蓋五層樓，還限高二十四公尺，比商三容積率五六○％、建蔽率六五％低很多，且商辦價格不若豪宅高，一心想蓋豪宅的賴正鎰試圖要變更為住宅，多次被北市府打回票，只得以商業大樓來興建。也因為土地分區與容積限制，地主又太過分散，整合不易，加上鄉林的高調讓土地變更更加困難，使得大多數建商對鄉林隔壁這塊官邸土地不敢「妄想」。

給錢給得爽快平均每坪一九○萬，雙方滿意

然而，由股市金主組成的欣翰建設，憑著「初生之犢不畏虎」的拚勁，兩年前開始透過中間人接觸這塊地的地主，他們不是先與台火或國產等財團談判，而是先找上個人持分的郭姓與游姓老家族。

事實上，整合個人戶比大戶還要困難，令欣翰頭痛的是，這些地主與一般缺錢的地主不同，他們的地都是祖傳，個人都有不錯的財富，不賣也無所謂，而且不少地主都已移居澳洲、美國等地，尋人不易。欣翰負責開發的人員，常要遠渡重洋親自找上地主遊說，有員工甚至不堪勞累與周旋的壓力，紛紛離職，「當別人都認為是高難度，我們愈是鍥而不捨，」「伸手不打笑臉人，我們一定每次都親自登門拜訪，讓他們感受到誠意，」一位參與溝通的人士表示。

整合土地還是要看在「錢」的份上，欣翰建設有著賈文中等人的資金做後盾，不像別的建商還需等融資，尤其賈文中在與地主議價時的重要關頭出現，且二話不說地答應地主當場的加價，加上錢很快就入袋，自然得到地主們的信任。

至於台火、遠雄、國產與何壽川家族原本都有意自己當開發案業主，但彼此不服，要共同開發並不容易，現在有一位大金主願意出面整合，乾脆賣地求現。據了解，除了最大地主台火將其中二五二坪賣給欣翰，剩下四百坪與欣翰合建外，其餘財團則全數賣斷，欣翰以每坪均價一九○萬元取得，是欣翰與地主都覺得划算。

取得土地後，欣翰已經著手規畫打造一座國際級的商辦大樓，在建案還未公開之時，就已有包括住在帝寶的藝人小Ｓ公公許慶祥、中環董座翁明顯等人都前來詢價，看來富豪們對「蔣公」選的「龍穴」，依舊有著高度的迷戀。

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