【文/住展企研室】上週有代銷業者接櫫『黃金六週』，準備趁此時機搶市衝業績。而從農曆年前一週，不少新指標案積極搶進、曝光強銷的態勢看，今年上半年，確實堪稱『黃金時期』…

雖然春節前夕，房市因為天候因素，度過了段小低潮期；不過從農曆年前一週，新案前仆後繼，搶先進場猛打廣告強銷，年節期間也把握台商返鄉，衝出極佳業績來看，今年第一季乃至上半年，房市業者依舊是信心滿滿。

是哪些指標案率先搶市？翻開近日報紙，應該不難發覺，號稱建築六強所推的『曠世代表作』，林口新市鎮內最新且最大指標案「世界首席」，肯定是掛頭牌者。大約從農曆年前一週開始，各大報就看到該案打出的雄獅頭報紙廣告，年後也傳出該案熱銷。不過『神奇』的是，該案接待中心其實還沒搭好，建照也還未取得。

林口「世界首席」號稱春節熱銷，但其實接待中心根本還沒搭好，建照也尚未取得。

「世」案號稱的建築六強，有一半是三家建商：興富發、達麗及甲山林。甲山林同時負責銷售，其他參與銷售的還有海悅及甲桂林，再加上日系大林組營造，合稱六強。而外傳春節期間該案熱賣超過二十億，據側面了解，主要是靠興富發的口袋投資客名單所創造，據傳實際成交價也低於該案現場堅稱的3字頭。

目前「世」案推出銷售的，是離林口交流道較遠的三棟(共六棟)，可售戶364戶，單層規劃二或四併，坪數85至130坪可合併，採毛胚交屋，開價40萬/坪。

和「世」案同街廓，寶佳機構最新案「新北郡」，則是上週高調公開，不過開價、規劃等明細尚未公佈。負責代銷的新理想廣告則揭櫫黃金六週，準備衝刺業績，還舉辦抽獎攬客。同街廓同建商前期平價案「幸福市」，見狀當然醞釀漲價，預計將漲至26到27萬/坪，所剩多為中庭戶。

今年度林口房市，不只上述指標案搶佔鰲頭，還有更多新案將進場搶市；包含長虹建設近機場捷運A9站案，亞昕建設中心商業區案，炎洲建設則將在遠雄「未來之光」旁推新案。先前推出平價產品的森聯機構，最新系列推案17.18期基地則是皆位在忠孝路上，其中NO.18正面對扶輪公園，因此開價可能見5字頭。這些新案林林總總合計，光是上半年，林口就可能爆出超過500億案量，且多數為高單價換屋產品。

說到此處，其實去年林口就已出現開價50萬/坪者「展悅美術館」。該案現場號稱客戶都靠介紹而來，因此依然沒有太多曝光，繼續『低調』賣；至今只釋出忠孝復興捷運站附近，一塊POP形象廣告。

回到北市，算是二線區的北投，春節期間也有新案面市，那就是位於新北投光明路商業區，樓高27層的「京侖吾悠」。該案雖位商業區，但一樓僅規劃挑高大廳無店面，13樓以下六併，15樓以上四併，14樓為公設兼中繼水箱層。本案為合建案，地主戶集中中低樓層。

「將捷朗闊」反應仍不錯，現場稱成交價7字頭上下。

年前即公開並曝光強銷的「京」案，銷售至今約三週，人氣相當不錯，來人及成交則仍以區域及地緣性客戶為主。開價60至80萬/坪，當然是創區段新高。

同屬新北投地區的，還有首度轉戰北市的三輝建設新案「三輝觀心」，位於公館路帶狀綠帶旁，為3房規劃，開價未定；不過以目前區域市場態勢論，開價恐見6。另外，本案還是近期北市罕見的先建後售案。至於年前就已公開，近承德路、文林北路口的「將捷朗闊」，釋出媒體不多，不過反應仍不錯，現場稱成交價7字頭上下。

再到市中心，看到中正及萬華區，推案情況算是有些類似，都是舊案接近尾聲，新案開始冒出的階段。不過中正區年前就有新案進場，萬華則因基地或都市更新整合進度問題，截至年後一週止，還沒有新案出現。

中正區新案多數規模不大，走低總價路線訴求投資者的案例不少。「有一個園」基地在河堤國小旁，規劃3/4.2米複層式產品，年前就進場，成交68萬/坪。由於總價壓在兩千萬以下，因此投資客佔了五成，銷售率則近八成。

同樣走低總價路線的，還有近中正橋高架的「一境」，開價68至70萬/坪，為一般兩房二十餘坪規劃，投資客應該也不少。位師大路底近環快入口處的「師大樂章」，則是原「師大愛樂」重推，評估成交約60萬/坪。

此外，中正區也有大案進場，是基地位於莒光路、汀州路口，加油站斜對面的「千荷田」。本案基地超過千坪，另設外接待於愛國西路中華電信地，開價為95至110萬/坪，創區域新高成交價，預估為80萬/坪左右。

萬華則還是舊案為主，且據了解某些個案尚未完銷，就準備結案。畢竟現在市況如此，業主容易有惜售心態，咸信等蓋好後肯定能賣到更好的價錢。去年初開出單坪百萬高價的「榮耀天璽」則是重推，且新開價『居然』僅77萬/坪。不過這是由於重推戶多為後棟戶別，去年銷售時單價就比較低，因此價格其實算是小漲。

文昌國中對面有寶佳機構「經國亞緻」新公開，開價20萬/坪。

去年底前市況算是相當熱絡的桃園市，今年一月同樣受天候濕冷影響，市況略有下滑；這也使得一些表定推出的新案，結果是等農曆年後才陸續進場。

其中，大有特區最新推案為「昭揚君典」，規劃純大戶四房，開價則比原本預估來得高，為22萬/坪，成交價19萬/坪也高出區域行情不少。文昌國中對面則有寶佳機構推出「經國亞緻」，開價20萬/坪。

根據住展雜誌觀察，去年底前原本氣勢很旺的桃市相對高單價案，反應轉差；平均來說，中正特區周邊是以成交價16、17左右的個案表現較好，底價超過19萬/坪者則僅差強人意。年後則還將有不少新案將進場，除了仍為戰區的中正特區外，還有緊鄰八德及鶯歌的後站地區。

新竹新豐市況則相對變化不大，來人結構維持原貌。之前會來到本區購屋的竹科人，主要是此處有總價五、六百萬左右的平價透天；不過隨著近年價格上漲，最近已看不到這類總價的產品，因此近期來人及成交仍以附近工業區藍領階級為主。成交單價則以11到12萬為主流，超過此水準者，通常去化速度較慢。

至於推案分布，則仍是以南北兩大新興區塊－坪頂及忠孝重劃區為主。不過忠孝重劃區出現推案時間較早，因此近期推案銷售多到尾聲；坪頂則有點像是竹北市場，新案不僅密集推出，甚至同時還有許多接待中心搭建中。

根據住展雜誌掌握資料，除本文所述的林口、北投及桃園市外，未來有多宗新案進場，還有北市文山區及新北市淡水等區。一線中山區同樣將有多筆推案，最新案「松江1號院」也已進場造勢，信義區也將重起爐灶，今年不少豪宅案都會問世。去年就已十分『熱鬧』的竹北及新竹市，今年也還是重案區。

在特定區域今年供給爆量之下，市場展望又如何？就過去經驗來看，台股表現似乎有一定指標性。只是兔年首日開紅盤後，卻連四天收黑；據報導指出，截至上週五收盤止，市值竟蒸發了1.39兆。台股一片鴉鴉綠，原因主要是外資賣超，台幣升值壓力則使得金融及電子股成了領跌類股。不過一般分析，這是外資獲利了結之舉，長線還是看多。

這次短期台股收黑，對房市衝擊則應該有限。畢竟從去年央行打房開始，市場買盤已逐漸往長期置產者靠攏，短線操作者恐怕已屈指可數，因此頂多造成短期心理作用。央行雖又有最新不動產融資管制措施，但除此之外，看不到太多長線負面因素，因此上半年仍是相對樂觀的『黃金時期』。但看政策或總體經濟面，則恐非如此。

無論是短期天災造成也好，人為炒作因素也罷，中長期原物料還是會持續匱乏或欠收，價格居高。通貨膨脹壓力鍋持續悶燒之下，對房市猶如刀刃兩面；短期來說，有促進抗通膨保值買盤升溫的效果，但中長期卻非有利因素，畢竟物價上揚，代表的是整體消費力下降。何況還可能伴隨升息，也是不利房市。

至於政策面，年底立委選舉還是小CASE；現在所見相關政策，可說是頭痛醫頭，毫無章法。比如央行持續融資管制，和財政部與內政部先後推出青年購屋優惠貸款，本質上就相互牴觸。而有限的資源，是該拿來補貼購屋利率，還是拿來興建只租不售的公營住宅？我們也看不到官方有任何權衡與取捨。